·商铺投资的两把刷子

投资商铺的获利空间并不在价格的上涨，而在“长期租金的折现价值”，相应而言受政策的影响较小，如果对房产有兴趣，可选择合适的商业地产（特别是商铺）进行投资。

    考虑规划设计

除了地段，商铺的设计也有很大的讲究，一般商铺需要最大程度体现市场概念，需考虑以下规划设计的原则。

    可视性原则

商铺规划设计的可视性原则，主要包括铺面的外部可视性和内部可视性。铺面类项目外部可视性，是指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即可以让顾客一眼看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标。商铺的内部可视性，是指铺位类项目的设计应让消费者在楼盘项目内的任何位置，能够看到尽可能多的商铺，过分狭长的商铺经营往往欠佳。一般任何类型的商铺都需要较好的可视性，投资者在选择项目时，可以利用可视性原则对商铺项目进行评价，并利用此元素去初步选择商铺。

   关注使用率

商铺的使用率对租金水平有很大影响，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。特别是对于大型商业房地产项目来讲，公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，通过公共空间进行引导，商铺的价值和使用率才能得到较好的体现。

   拨开流量泡沫

和商铺并非面积越大越好一样，人的流量也非越大越好。有的区域人流量非常大，但经营未必能够成功。比如北京CBD地区，由于资源的稀缺，其租金往往很昂贵。而经过此地的客流多为上班一族及为上班族提供服务的如快递公司的业务员、餐厅外卖员等，他们或者没有时间闲逛，或者没有足够的支付能力去进行大宗消费，所以普通商铺在那里很难运作成功，目前保留下来的都是些奢侈品消费铺面。再比如，王府井地区，每天的客流量也很旺，但是很多经营者同样在大喊亏本。这主要是因为在王府井地区消费的人群中以外埠客人居多。这部分人群到王府井区域购物，往往首选购买有北京特色的产品，而一般的百货、餐饮商铺只能赔本赚吆喝。所以投资者在选择商铺的时候，一定要注意流量泡沫，否则悔之晚矣。 

    警惕售后包租

售后包租作为一种销售行为，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。但是，从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。投资者最好选择自己掌握的出租的节奏，不要过于相信售后包租的高收益，试想，如果售后包租收益如此巨大，那么开发商直接把现金流用于还袋，还有无必要急于出售套现呢？