·房价到顶了吗

我没有任何验方，来推测楼市是否存在泡沫、或楼价会不会下跌？

　　回到房价。首先，房子的建造成本、土地的租用成本，都已经成为历史，完全不能用来衡量房屋的价格是否过高。决定房屋的现值的，应该是其未来使用期内的全部租值的预期，以及市场当前的利率。换言之，如果一套房子，人们预期它每年的出租收入是100元，而市场利率是5%，而房屋使用期在50年以上，那么这套房子的现值就应该接近2000元。

　　有趣的问题是：假如观察到租金与房价严重脱节，那是否可以说明房价售价过高、楼市存在泡沫呢？似乎可以。假如有一套房子，其月租只不过100元，市场利率是5%，而其售价竟高达4000元，那么这套房子就是出租到地老天荒，也无法弥补4000元的买价。于是，人们将选择租用它，而不是购买它，而房价就会跌下来，并跌到2000元止。

　　用这套思路来判断房价是否存在泡沫，比去考察什么土地成本、建造成本、房屋空置率和真实成交价等，要高明得多。它建基在绝妙的利息理论之上。那么，房屋的现价是可观察，房屋的租金是可观察的，当前名义利率也是可观察的，能凭着租金和楼价间的缺口，来判断房价是否到顶吗？

　　还是不能。为什么？因为即使存在着租金与楼价之间的显著缺口，也不能准确预测，究竟是楼价将要下来，还是租金将要上去，而这两者之中，随便发生哪一种情况，都能使租金和楼价之间的缺口收窄，令判断楼市泡沫的测试失之交臂。

　　我另一位朋友，去年卖了一幢房子，若推迟到今年卖，则多赚10万元。他去年之所以卖，是因为看到人民币松绑，兑美元开始升值。追读我专栏文章的朋友知道，我早就指出，房价高涨的原因之一，是人民币对美元的汇率太低。若人民币升值到位，是会令房价转冷的。但人算不如天算，谁知道人民币汇率升幅这么慢呢。

　　我自己没有任何验方，来推测楼市是否存在泡沫、或楼价会不会下跌。其他的经济学家有此验方吗？我不相信。你相信？我见过太多与争论对手作对的例子，却从来没见过与自己钱包作对的例子。朋友，下次你遇到大喊“楼市要跌5成”的经济学家，你得先弄清楚，他自己是不是已经把所有房子卖了。