·房价到顶了吗

我没有任何验方，来推测楼市是否存在泡沫、或楼价会不会下跌？

　　我有几个朋友，不是搞经济的，更不喜欢高深的理论，但常读我的专栏。为了投资，他们时不时通过越洋电话，与我商量“入市大计”。平时在专栏里，我喜欢斩钉截铁，但说到真金白银的投资决策，又有多少自信？

　　完全没自信。首先，我的底线，是费雪发明、由阿尔钦传授的利息理论。这是一套逻辑井然的推理，其结论说，谁也无法预测市场价格未来的波动。根据这套理论，在一个信息共享的社会里，刻意去找投资回报高出市场平均水平的项目（如楼盘或个股），其概率上的机会等于随机选择的机会。

　　这推理是这样的：任何物品的现值（当前价值），是其未来全部服务带来的收入，在当前利率水平下的折现值之和。一棵树，今年产100斤果子，明年产100斤果子，如此类推，直到永远，那么这棵数的现值，就是这逐年果子的价值的折现总和。假如当前利率是5%，那么这棵树的现值，就是2000斤果子的售价。换言之，今天的2000斤果子的价值，与一棵每年产100斤果子、且直到永远的果树的价值相等。

　　物品的现值与历史无关，而只由人们对未来的预期决定。不管这棵果树，人们过去投入了多少成本，这些成本都已经成为历史，不再影响它的现值。只有对未来的展望，才会改变这棵树的现值；而只要对未来的展望改变，这棵树的现值就马上改变。

　　这就是说，物品的现值是无法预测的。这不是说未来是无法预测的，人们确实不断地在修正对未来的预测，而正是这些不断修正的预测，即刻改变着物品的现值。不能预测的是物品现值的改变方向和改变量。因为一切可能的预测，都已经立即体现到物品的现值之中，所以人们无从找到额外的信息，对物品现值的变动作预测。